Изменение конфигурации помещений в многоквартирных зданиях — вопрос достаточно серьёзный. Даже банальное расширение проёма требует множества согласований, если же речь заходит о масштабной перепланировке — необходимо согласовать разрешение на такого рода действия, подав заявление с рядом документов.
На какие нормативы опираться
Продолжает действовать инструкция об учёте жилищного фонда РФ, которая определяет понятие технического паспорта квартиры и его содержание. Таким образом, для каждого объекта коммунальной (муниципальной) недвижимости наличие технического паспорта является строго обязательным, при этом факт действительности паспорта является основанием для использования квартиры в целях, этим документом предусмотренных. Ключевой смысл здесь в том, что любые технические изменения в помещении, требующие внесения в технический паспорт, подразумеваются под понятиями переустройства и перепланировки.
В этом контексте изменения могут касаться как строительных конструкций, так и инженерного оборудования. Однако перепланировка — это исключительно изменение конфигурации помещения, то есть снос, перемещение и строительство перегородок, а также дверных и оконных проёмов. Порядок согласования перепланировки подробно описывается в главе 4 жилищного кодекса РФ. Этот же документ устанавливает необходимость взаимодействия с местными органами муниципалитета, которые могут устанавливать порядок перепланировки дополняющий, но не противоречащий действующему законодательству. В частности, в Москве действует Постановление Правительства Москвы N 508-ПП от 25.10.2011, подробно описывающее порядок согласования перепланировки с учётом межведомственных связей. Подобные документы могут действовать и в других крупных городах, консультацию по этому вопросу можно получить при подаче заявления в МФЦ или БТИ.
Чего нельзя делать при перепланировке
Допустимые изменения, вносимые в ходе переустройства и/или перепланировки квартиры, описаны «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда». Так, согласования и внесения изменений в техпаспорт не требуют работы, связанные с заменой бытового и сантехнического стационарного оборудования: кухонной плиты, душевой кабины, ванны, если только эти изменения не подразумевают постоянного вмешательства в работу домовых инженерных систем, находящихся до точки разграничения зон ответственности. Жильцам квартиры даётся полная свобода действий с некапитальными перегородками, которые не являются несущими и поддерживающими, а также право на своё усмотрение изменять нулевую отметку пола и потолка. При этом действует важнейшее правило: вес формальных, некапитальных перегородок, а также подвесных потолочных систем и пола, не должен превышать допустимую нагрузку, предусмотренную проектом дома.
Есть и такие изменения, проводить которые заведомо бессмысленно, ибо проект на их реализацию не будет согласован. К таким относятся изменения:
- Нарушающие прочность строительных конструкций;
- Приводящие к ухудшению жилищных условий, нарушениям СНиП и СаНПиН;
- Нарушающие внешний вид и конфигурацию фасадов (кроме установки внешних блоков кондиционеров);
- Ведущие к нарушению работы домовых инженерных коммуникаций;
- Изменяющие установленные линии разграничения между отдельными квартирами;
- Превышающими предел воздействий на строительные конструкции;
- Проводимые в аварийном доме.
Сбор документов
Когда проект готов и утверждён, до окончательного согласования остаются считанные недели. Однако перед подачей заявления следует собрать все необходимые документы, предусмотренные ЖК РФ. В этот список входят:
- Документы на право собственности. Копии должны быть заверены нотариально.
- Технический паспорт.
- Заключение ведомственной организации, ведущей надзор за сохранностью памятников архитектуры, если квартира находится в доме такого типа.
- Если жилье сдаётся по договору социального найма — письменное согласие всех проживающих в нём лиц, в том числе и временно отсутствующих.
Документы на право собственности и заключение по охране памятников архитектуры может не предоставляться в том случае, если жилье зарегистрировано в ЕГРН. Запрос на выписку из реестра проводит орган, осуществляющий согласование.
Порядок утверждения проекта и согласования перепланировки
Заявление можно подать в местном БТИ или МФЦ, типовую форму и образец заполнения можно получить там же. После принятия документов заявителю выдаётся расписка с их описью. С момента подачи заявления оно рассматривается в течение 45 дней, в этот срок принимается решение об удовлетворении или отказе. Извещение о результатах решения направляется заявителю в течение трёх дней после его принятия по почтовому адресу, указанному в заявлении.
В случае положительного ответа заявитель получает письменное разрешение на проведение планировки. Способ передачи разрешения можно указывать в тексте заявления, в ином случае оно будет передаваться через БТИ или МФЦ. Разрешение служит основанием для начала работ по перепланировке.
В согласовании перепланировки может быть отказано по двум причинам:
- Не были переданы в полном составе все требуемые документы;
- Планируемые мероприятия по перепланировке нарушают нормы и действующее законодательство.
В первом случае решению об отказе обычно предшествует письменное уведомление заявителя о недостаточной полноте поданных документов или невозможности получить сопутствующую документацию. Так, заявителю может быть предложено взять инициативу по получению справок и заключений в муниципальных ведомствах или органах архитектурного надзора в свои руки.
Если в согласовании отказано по причине нарушения норм и действующего законодательства, это целиком и полностью вина разработчика проекта. В таком случае проект отправляется на доработку, которая выполняется за счёт разработчика.
Заключительный этап
Крайне важно помнить, что после завершения ремонтных работ в техпаспорт на жильё должны быть внесены соответствующие изменения. Для этого требуется обследование квартиры инженерной комиссией, которая устанавливает, что все работы были проведены согласно проекту и выдаёт соответствующее заключение. С ним нужно обратиться в БТИ для внесения изменений в техпаспорт квартиры.